联建合同与联营合同的区别认定

联建合同与联营合同的区别认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古自治区医院、达康医疗保健用品总公司及医院保健分院之间，因合作开发项目产生纠纷。各方最初签订了一份联建合同，约定共同建设医疗保健用房，但在履行过程中，各方对合同性质、管理机构的设置以及后续收益分配等问题发生争议。

天富公司认为双方属于联营关系，应当共同经营、共担风险；而医院方则认为这只是一般的联建项目，双方各自独立，不存在共同经营和风险共担的问题。由于分歧较大，天富公司起诉至法院，主张医院方构成侵权并违反联营合同。

争议焦点

天富公司主张：双方签订的合同属于联营合同，应当共同设立管理机构，共同经营、共担风险，医院方擅自处置项目资产构成侵权。

医院方则主张：双方只是联建关系，即一方出地、一方出资，各自独立核算，不存在共同经营，更不需要设立共同管理机构，因此不构成侵权。

法院判决

最高人民法院二审认为，联建合同与联营合同有本质区别。联建合同重在合作建房，双方按约定分配房屋或收益，但不一定共同经营；联营合同则要求共同出资、共同经营、共担风险。本案中，双方合同并未约定共同经营和共担风险，因此属于联建合同而非联营合同。法院驳回了天富公司关于侵权和联营违约的诉讼请求。

律师分析

第一，联建和联营是两个不同的法律概念。联建通常指合作建房，各方按约定取得相应房产或收益，不必然共同经营；联营则要求共同出资、共同经营、共担风险。实践中很多当事人混淆这两个概念，导致诉讼中主张错误。

第二，合同性质的认定应当以合同内容为准，而不是合同名称。本案中即便合同名为联营，但缺乏共同经营和风险共担的约定，法院仍认定为联建合同。因此，签订合同时要明确双方的真实意图，并在合同中写清楚。

第三，联建项目中的管理机构设置问题，属于合同履行中的民事争议，不涉及行政或刑事问题。如果合同没有约定设立共同管理机构，一方无权强行要求设立。在文山地区，类似合作开发项目也经常出现这类纠纷，建议当事人事先把合作模式和管理方式约定清楚。

王德林律师提示：

签订合作开发合同前，建议先明确是联建还是联营，并在合同中写明是否共同经营、如何分配收益和分担风险。如果合同内容模糊，很容易在履行中产生争议，甚至导致诉讼。在文山地区，不少合作项目因合同性质不明确而引发纠纷，建议聘请专业律师审查合同后再签署。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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