房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建好一栋商厦后，与宇航公司签订了一份长达15年的租赁合同。合同约定宇航公司支付租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套。但商厦开业后，因消防未验收、电力不足等问题被消防部门责令停业。双方因此发生纠纷，供销公司起诉宇航公司拖欠租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

案件经过一审和二审，最终由最高人民法院二审审理。核心问题是：在租赁合同有效但房屋存在违法使用情形时，租金该不该付、按什么标准付。

争议焦点

供销公司认为：合同有效，宇航公司已经实际使用房屋，应当按合同约定的租金标准支付全部租金。宇航公司则认为：房屋不具备合法营业条件，是供销公司未履行配套义务所致，宇航公司有权拒绝支付租金，且应按房屋实际使用价值而非合同标准计算租金。

法院判决

最高人民法院二审判决：双方合同有效，但房屋因消防等问题处于违法使用状态，宇航公司不能正常经营，供销公司未完全履行合同义务。法院认定宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝按原合同标准支付租金。最终，法院酌情按低于合同标准的金额确定租金，并驳回了供销公司要求全额租金的主张。

律师分析

第一，房屋租赁合同即使有效，如果出租人未履行法定的消防、电力等配套义务，导致房屋无法合法使用，承租人有权拒绝按原约定支付租金。这不是违约，而是法律赋予的履行抗辩权。

第二，在房屋处于违法使用状态期间，租金标准不能简单按合同约定计算。法院会综合考虑房屋的实际使用价值、双方的过错程度等因素，酌情确定一个合理的租金金额。

第三，承租人如果发现房屋存在消防、安全等隐患，应当及时书面通知出租人整改，并保留相关证据。如果强行开业后被处罚或停业，反而可能被认定为自身有过错，影响后续维权。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法使用条件，尤其是消防验收、电力容量等关键事项。如果出租人未履行配套义务，承租人应书面催告并保留证据，不要轻易自行开业。文山地区的企业和个人在租赁商业用房时，建议提前咨询专业律师，避免因房屋合规问题引发租金纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市