购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，广东一家投资公司向武汉一家房地产公司购买商业楼层，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。同日，投资公司、房地产公司与银行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行向投资公司提供贷款，投资公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，房地产公司承担担保责任。

合同签订后，银行按时发放贷款，房地产公司也出具了收到全部购房款的收条。但投资公司在偿还部分贷款本息后，剩余款项未能按期归还。银行多次催讨无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，由投资公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

投资公司主张：按揭贷款合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，应认定为无效合同。并且投资公司已在2014年将同一房屋抵押给另一家信托公司，并办理了抵押登记，银行的抵押权不应优先。

银行抗辩：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应属有效。按揭与一般抵押不同，不应因未办理抵押登记而否定合同效力。

法院判决

最高人民法院经审理认定：案涉《楼宇按揭（抵押）贷款合同》不违反国家法律法规，且已实际履行，为有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能简单套用抵押登记规定否定其效力。投资公司将同一房屋抵押给另一信托公司是在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。最终维持一审判决，解除贷款合同，投资公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是购房人以所购房屋的权益作为还款担保，这种模式不同于传统的财产抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，按揭合同签订后，银行已经发放贷款，购房人也实际使用了资金，合同已经实际履行。在这种情况下，仅因未办理抵押登记就认定合同无效，既不符合当事人真实意思，也不利于交易稳定。

第三，购房人将同一房屋再次抵押给他人，是在按揭合同之后发生的另一法律关系。后设立的抵押不能否定在先按揭合同的效力，否则会助长违约行为，损害银行权益。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应重视合同条款的约束力，按约定期限还款，避免因逾期导致合同被解除。如果资金周转困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划。

在文山地区，按揭购房纠纷时有发生，建议购房人在签订合同时仔细阅读抵押条款，了解未按时还款的法律后果。如已发生争议，应及时咨询专业律师，评估合同效力及自身权利。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市