房屋租赁中违法经营，租金还能按原价收吗

房屋租赁中违法经营，租金还能按原价收吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州一家供销公司把自己投资建的商厦整体租给了一家开发公司，租期长达十几年。双方约定，开发公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套，还约定了每年租金金额和增长方式。

商厦开业后，却因为消防系统没通过验收、用电量也不够，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。开发公司认为供销公司没有履行好配套义务，导致无法正常经营，拒绝按原标准支付租金。供销公司则要求开发公司继续按合同支付租金。

争议焦点

开发公司认为，供销公司没做好消防和电力等配套工作，导致商厦违法经营被停业，自己有权不按原租金标准付款。供销公司则认为，合同已经公证，开发公司已经实际使用商厦，租金应当按合同约定支付。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营期间，租金不能按合同原标准计算。法院综合考虑了双方过错、实际使用情况等因素，酌情调整了该期间的租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。一方未履行合同义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且对方的违约行为达到一定程度。本案中，供销公司未完成消防和电力配套，开发公司有权主张减少租金。

第二，房屋租赁合同有效，不等于租金标准在任何情况下都固定不变。如果合同履行过程中出现违法状态，比如房屋未通过消防验收就投入使用，法院会根据双方过错和实际使用情况，合理调整租金，避免一方因对方违约而获得不当利益。

第三，签订租赁合同时，双方要把配套设施、消防验收等关键条件写清楚，并明确违约责任。如果出租方承诺的配套条件没做到，承租方要及时书面催告，保留证据，必要时可以主张减少租金或解除合同。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、水电等基础设施是否到位。如果出租方承诺的条件没兑现，不要轻易开业，否则可能面临行政处罚甚至停业风险。在文山地区，类似纠纷中法院也会重点审查双方的实际履行情况和过错程度。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市