购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，并与银行签订按揭贷款合同，约定以所购房屋权益作为抵押。银行发放贷款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余贷款逾期未还。银行起诉要求解除合同并拍卖抵押物优先受偿。

中振公司辩称，按揭合同未按当地规定办理抵押登记，且涉案房屋已抵押给其他公司，因此合同应属无效。

争议焦点

中振公司主张：合同未办理抵押登记，违反武汉市房地产抵押管理办法，应认定无效；且房屋已抵押给广州国投并办理登记，银行无权主张抵押权。

银行主张：合同系自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记并非合同生效要件，按揭与一般抵押不同，不应因未登记而否定合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司还本付息、银行对抵押物享有优先受偿权等判项，撤销涉及担保人责任的判项。法院认为，按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效；广州国投的抵押因房屋未竣工验收且合同未实际履行，不构成有效抵押。

律师分析

第一，按揭贷款合同是购房人、开发商、银行三方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，即使未办理抵押登记，合同本身依然有效。购房人不能以未登记为由拒绝还款。

第二，按揭与普通抵押不同，购房人在取得房产证前以购房合同权益担保，银行有权在购房人违约时要求拍卖房屋优先受偿。地方性规定不能否定合同效力。

第三，同一房屋存在多个抵押时，按登记先后顺序确定优先受偿权。本案中广州国投的抵押因条件不满足而无效，不影响银行权利。

王德林律师提示：

购房人签订按揭合同后应按时还款，即使未办抵押登记也不意味着可以免责。银行应尽快办理预告登记或抵押登记以保护自身权益。在文山地区，购房人如遇类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市