开发商逾期交房能否以未办证为由解除合同

开发商逾期交房能否以未办证为由解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能在合同约定的日期前交付房屋。

深业公司延期交房的主要理由是：供电问题、施工中遇到异常困难等，这些情况按合同约定可以延期交房。旅游公司则认为深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，要求解除合同并返还购房款、双倍返还定金。双方争议至法院，案件历经一审、二审，最终最高人民检察院提起抗诉。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司未办理国有土地使用权证书，购房合同应认定为无效，深业公司对无效合同应承担全部责任。同时，深业公司逾期交房已构成违约，旅游公司有权解除合同。

深业公司辩称：合同签订时双方意思表示真实，内容合法，合同应继续履行。延期交房是因供电问题等不可控因素导致，符合合同约定的延期条件，不构成违约。

法院判决

最高人民法院再审判决：维持二审判决，即合同有效并继续履行，深业公司需向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。法院认为，深业公司虽未及时取得国有土地使用权证，但合同签订时双方意思表示真实，且深业公司事后已取得相关证件，合同不宜认定为无效。旅游公司提出解除合同时，合同约定的解除条件尚未成就，深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，故合同应继续履行。

律师分析

第一，商品房买卖合同效力的认定，不能仅以一方未取得土地使用权证就简单判定无效。根据最高人民法院相关司法解释，对于房地产管理法施行前签订的合同，如果双方意思表示真实、合同内容不违反法律强制性规定，且事后能够补办手续的，法院倾向于认定合同有效。

第二，合同解除权的行使有严格条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司才可提出终止合同。旅游公司起诉时，该条件尚未成就，因此法院不支持解除合同，而是判令继续履行并由开发商承担违约责任。

第三，购房者遇到开发商延期交房，应当仔细查看合同条款，确认合同约定的解除条件是否已经成就。如果条件未成就，可以要求开发商支付逾期违约金，但不宜直接要求解除合同，否则可能承担不利后果。

王德林律师提示：

购房者签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、违约责任、合同解除条件等条款。如果开发商逾期交房，建议先书面催告，保留证据。在文山地区，类似纠纷可通过协商或诉讼解决，但解除合同需谨慎，最好咨询专业律师评估合同条款后再做决定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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