房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁合同，租期15年。合同约定宇航公司支付定金、租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套设施。双方还找了担保单位。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并开业。但郊区供销公司没完成供电增容，商厦用电量不足；消防系统也没通过验收，消防支队认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方发生纠纷。

争议焦点

宇航公司认为郊区供销公司没完成供电和消防义务，导致商厦无法正常经营，要求降低租金并赔偿损失。郊区供销公司则认为宇航公司已开业，应全额支付租金，并反诉要求宇航公司支付拖欠租金及违约金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方租赁合同有效，但郊区供销公司未履行供电和消防义务，导致商厦违法经营并停业，构成违约。法院判决：在违法经营期间，租金标准应适当降低，按实际使用情况合理确定，宇航公司无需按原合同全额支付租金。

律师分析

第一，合同履行中一方违约，另一方可以行使抗辩权。本案中郊区供销公司没完成供电和消防义务，宇航公司有权要求减少租金，而不是必须全额支付。

第二，房屋租赁合同即使有效，如果房屋处于违法使用状态（如未经消防验收），法院会根据实际履行情况调整租金。承租人不能以“已经开业”为由要求出租人承担全部租金责任。

第三，租赁双方在签订合同时，应明确各项配套设施（如供电、消防）的完成时间和标准。如果一方未履行，应及时书面催告并固定证据，否则后续维权会困难。

王德林律师提示：

租赁房屋时，务必核实房屋的消防、供电等是否合法合规。如果出租方未履行配套设施义务，建议在文山地区的企业或商户及时发函要求整改，并保留证据。不要盲目开业，否则可能承担停业损失和法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市