买房贷款没办抵押登记合同是否有效

买房贷款没办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司（中振公司）向开发商购买商场，通过银行按揭贷款支付部分房款。银行、开发商和这家公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，开发商也收到了购房款。但这家公司后来没有按期还贷，银行起诉要求解除合同并拍卖房产还债。

这家公司提出抗辩，说合同没有办理抵押登记，按当地政府规定抵押无效。另外，这家公司又在几个月后把同一套房产抵押给了另一家信托公司，并办理了抵押登记，声称银行没有优先受偿权。

争议焦点

一方主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应当无效。另一方认为：合同是自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效。法院认为，楼宇按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。这家公司将房产抵押给另一家公司的行为发生在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款，这是三方之间的复合法律关系，不能简单等同于普通抵押。当时国家法律并未规定抵押必须登记才生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，抵押登记的效力问题。按揭合同签订后，银行对购房人享有的权益具有优先保护地位。后续设立的抵押如果发生在房屋未竣工、不具备抵押条件的情况下，其登记效力存疑，不能对抗在先的按揭权人。

第三，合同解除后的处理。购房人未按约还款，银行有权解除合同并要求一次性偿还剩余贷款本息。法院判决解除合同后，如果购房人不能清偿债务，银行可以对抵押物拍卖价款优先受偿。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房，即使暂时未办理抵押登记，合同仍然有效，银行的权利受法律保护。建议购房者按合同约定及时还款，不要以为没办登记就可以不还贷。在文山地区，购房者签订按揭合同后应尽快配合银行完成抵押登记手续，避免后续产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市