房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了九胜商厦，在商厦主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，将整栋大楼出租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了定金支付、装修责任、开业时间等细节。

后来商厦虽开张营业，但因消防系统、水电系统存在问题，被消防部门认定不具备营业条件，责令停业整改。双方就租赁合同能否继续履行、停业期间租金是否应付等问题产生纠纷，最终诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能按约定完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常营业，因此有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已实际使用房屋并开业，应按照合同约定支付租金，不能因消防问题免除付款义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，因出租方未完成消防等必备条件，承租方实际无法正常经营，属于合同履行存在瑕疵。法院综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定了停业期间的租金标准，未完全按合同约定支持出租方的租金主张。

律师分析

第一，房屋租赁合同签订后，出租方有义务提供符合安全、消防等法定条件的房屋。如果房屋存在重大安全隐患导致无法正常使用，承租方可以主张履行抗辩权，暂缓支付租金。

第二，合同处于违法履行状态期间，租金标准不能简单按照合同约定执行。法院会根据双方过错、实际使用收益等情况，公平合理地确定应付租金金额，避免一方因对方违约而获得不当利益。

第三，承租方在发现房屋存在消防等安全隐患时，应及时书面通知出租方整改，并保留相关证据。如果贸然开业后又以安全问题为由拒付租金，可能被认定自身也有过错，从而影响抗辩权的行使。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。如果出租方承诺负责消防等配套设施，应在合同中明确约定完成期限和违约责任。在文山地区，建议承租方在签订合同时就要求出租方提供相关验收文件，避免后续产生类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市