购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2013年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与银行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定银行向中振公司发放贷款，中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来中振公司资金链断裂，未能按期偿还剩余贷款本息。银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同并拍卖抵押房屋偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效合同。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司，并办理了抵押登记，银行不应享有优先受偿权。

银行主张：合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。中振公司后来的抵押行为发生在按揭合同之后，不影响银行的权益。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先清偿银行债务。同时指出，中振公司后续设立的抵押因房屋未竣工且贷款合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押不同。我国当时法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市政府的规定不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应认定有效。

第二，按揭贷款中，购房人将购房合同权益抵押给银行，银行发放贷款，这是一种特殊的担保方式。即便未办理不动产抵押登记，银行仍可依据合同约定主张权利，包括要求拍卖房屋优先受偿。

第三，后续设立的抵押不能对抗在先的按揭权利。本案中，中振公司后来将同一房屋抵押给其他公司，但该抵押设定时间晚于按揭合同，且房屋当时尚未竣工，依法不能抵押，因此该抵押登记无效。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，即使暂时没有办理抵押登记，也不要以为合同无效就可以不还款。银行仍然有权依据合同追索欠款。在文山地区，类似纠纷中法院也会重点审查合同是否真实自愿、是否实际履行，而非仅仅看是否办理了登记手续。建议购房者按时还款，避免因违约导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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