按揭贷款买房后断供会有什么后果

按揭贷款买房后断供会有什么后果

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定通过银行按揭方式付款。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行支付了全部贷款，泰合公司也出具了收到全部购房款的收条。但中振公司仅偿还了部分本息，剩余本金及利息未按期归还。宝丰支行多次催讨无果，起诉要求解除贷款合同，并以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方规定，应当认定为无效。中振公司已将房屋抵押给另一家银行并办理了登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行。中振公司未按期还款，应按合同约定承担违约责任，宝丰支行有权处置抵押物。

法院判决

一审法院判决解除贷款合同，中振公司一次性归还剩余本金及利息，逾期不还则将抵押物拍卖，宝丰支行享有优先受偿权。最高人民法院二审维持了一审判决，同时指出：按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不影响合同效力；中振公司后续将房屋抵押给其他银行的行为，不能否定本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押贷款不同。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保。这种模式在实践中广泛存在，只要合同内容不违法，就应当认定有效。不能仅因为未办理抵押登记就认定合同无效。

第二，购房人断供的后果严重。一旦购房人连续逾期或累计多次逾期，银行有权要求解除合同，要求购房人一次性归还全部剩余贷款本息。如果购房人无力偿还，银行可以申请法院拍卖房屋，用拍卖款优先偿还贷款。购房人不仅会失去房屋，还要承担诉讼费、拍卖费等额外损失。

第三，购房人将房屋重复抵押的风险。如果购房人在取得房屋后，又将房屋抵押给其他债权人，后设立的抵押权不能对抗银行已经享有的按揭权益。银行作为第一顺序的抵押权人，对房屋拍卖款享有优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人在选择按揭贷款时，应当量力而行，确保有稳定的还款来源。一旦出现资金困难，应主动与银行沟通，申请展期或调整还款计划，避免断供导致房屋被拍卖。在文山地区，不少购房人因轻信开发商承诺或高估自身还款能力而陷入断供困境，建议购房前咨询专业律师，了解按揭合同中的关键条款和违约后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市