房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金逐年递增。双方签了正式合同，还办了公证。但商厦还没通过消防验收，宇航公司就急着开张营业了。结果消防部门查出重大隐患，责令停业整改，商厦从此关门。

停业后，宇航公司不肯再付租金，供销公司则要求按合同继续付。双方闹到法院。宇航公司说，是供销公司没做好消防等配套，导致商厦无法合法经营，所以自己有权不付租金。供销公司则说，宇航公司明知消防没通过还强行开业，后果应该自己承担。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有按约定完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法合法经营，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，停业是宇航公司自己的责任，租金应按合同继续支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方都有过错。供销公司没完成配套工程，宇航公司明知有风险还强行开业。租赁合同仍然有效，但违法经营期间的租金不能按原合同标准计算。法院综合考虑双方过错程度和实际使用情况，酌情降低了租金标准，判令宇航公司按较低标准支付实际占用期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是想用就能用。如果对方违约，你可以暂时不履行自己的义务，但必须及时通知对方，并给对方合理的补救时间。本案中宇航公司直接强行开业，反而让自己承担了部分责任。

第二，违法状态下的租金不能按原合同算。房屋租赁合同本身有效，但如果实际使用期间房屋处于违法状态（如未通过消防验收），法院不会支持按原合同标准计算租金，而是根据公平原则和双方过错来调整。

第三，租赁双方都要注意合规经营。出租方要保证房屋符合法定使用条件，承租方也不能为了赶工期忽视安全审批。否则一旦出事，双方都要承担相应责任。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防、规划等法定验收。如果出租方未完成配套工程，承租方应书面催告并给予合理期限，不要强行开业。在文山地区，类似商业租赁纠纷常见于商场和写字楼，建议在合同中明确约定各项验收完成时间及违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市