商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款购买商品房，签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，公司也按时还了一段时间。但后来公司资金紧张，没能继续还款。

银行起诉到法院要求解除合同、收回贷款。公司却提出，这份按揭合同没有在当地房管部门办理抵押登记，按照武汉市的地方规定，抵押无效，所以合同也无效，自己不用承担责任。

争议焦点

公司认为，合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，抵押无效，整个按揭合同也应无效。银行认为，合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效，公司必须还钱。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭合同有效，公司应当一次性归还剩余贷款本金及利息。如果公司到期不还，银行有权申请法院拍卖抵押房产，优先受偿。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行发放贷款，这是一种特殊的融资担保方式。当时国家法律并没有规定抵押必须登记才有效，不能仅凭地方规定就认定合同无效。

第二，合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是各方真实意思表示，内容不违法，且银行已经放款、公司已经收款并还贷，合同已实际履行，应当认定有效。

第三，公司事后又将同一房产抵押给其他公司并办理了登记，但该抵押设立在本案按揭之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，因此不影响本案按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，不要以为没办抵押登记合同就无效。按揭合同一旦签订并实际履行，对各方都有约束力，不还款仍要承担违约责任。建议在文山地区购房时，务必按当地要求及时办理抵押登记，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市