商品房买卖合同解除条件与违约责任

商品房买卖合同解除条件与违约责任

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游公司与哈尔滨深业房地产公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。

深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到困难等不可抗力因素，这些因素属于合同约定的可以延期交房的情形。旅游公司则认为深业公司违约，要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。双方争议持续数年，经过一审、二审和最高人民检察院抗诉，最终由最高人民法院再审判决。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。旅游公司还认为深业公司未取得国有土地使用权证书，合同应属无效。

深业公司主张：延期交房是因为供电等不可控因素，符合合同约定可以延期交房的情形，合同应当继续履行，深业公司愿意承担逾期交房的违约责任。

法院判决

最高人民法院再审判决维持了二审判决，认定商品房买卖合同有效，应当继续履行。深业公司需在判决生效后十日内交付房屋，并支付从约定交房日到实际供电日期间的逾期交房违约金（按购房总价款和银行同期贷款利率计算）。旅游公司要求解除合同和双倍返还定金的请求未获支持。

律师分析

第一，合同解除条件是否成就，要看合同约定的具体条款。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数才能解除合同，而旅游公司起诉时该天数尚未达到，因此法院不支持解除合同，而是判决继续履行。

第二，合同效力问题。虽然深业公司在签约时尚未取得国有土地使用权证书，但法院综合考虑《房地产管理法》施行前的特殊情况、合同签订时已有建设用地规划许可证和预售许可证等因素，认定合同有效。这提醒我们，合同效力不能简单看单一证照是否齐全。

第三，不可抗力条款的适用。深业公司因供电问题延期交房，法院认定这属于合同约定的"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期，但延期范围仅限于供电问题实际影响的时间，超出部分仍要承担违约责任。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，要仔细阅读交房期限、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。如果开发商逾期交房，要及时收集证据，但不要轻易要求解除合同，要先确认合同约定的解除条件是否已经成就。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房者遇到此类问题先咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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