房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

房屋租赁合同违法履行时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司将一栋在建商厦租给宇航公司，约定租期20年，租金逐年递增。双方还签了补充协议，约定由供销公司负责水电、消防等配套工程。

商厦建好后，宇航公司支付了部分租金并开始装修营业。但消防设施一直没通过验收，供电容量也不够。消防部门后来查出严重隐患，责令停业整改。双方因此闹上法庭，争议焦点是：在违法经营期间，租金该不该付、按什么标准付。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没完成消防、供电等配套义务，导致商厦无法合法经营，自己有权拒付租金，甚至要求赔偿损失。

供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并营业，就应按合同约定全额支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但商厦在消防未验收的情况下违法营业，宇航公司实际使用期间应按“实际使用价值”而非合同约定标准支付租金。法院酌情将租金标准下调，并要求供销公司承担部分消防整改费用。

律师分析

第一，合同有效不等于履行合法。房屋租赁合同本身有效，但如果房屋不具备合法使用条件（如消防未验收），承租人有权主张降低租金或要求出租人整改。

第二，抗辩权要合理行使。承租人不能以出租人未履行配套义务为由，完全拒绝支付租金，而应根据实际使用情况主张减免。

第三，违法状态下的租金标准由法院酌情确定。法院会考虑房屋的实际使用价值、双方过错程度等因素，不一定会按合同原价支持。

王德林律师提示：

租赁房屋前，务必核实房屋是否通过消防、规划等法定验收。如果出租人未履行配套义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先向当地住建或消防部门查询房屋合规情况，避免因违法经营造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市