按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作为抵押，向宝丰支行贷款。宝丰支行发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难未能按期还清剩余贷款。

宝丰支行起诉要求解除合同、中振公司偿还欠款，并以抵押房屋优先受偿。中振公司则提出，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押无效，银行无权要求优先受偿。宝丰支行则认为，合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院二审判决：按揭合同有效，中振公司应一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先清偿。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅以地方规定否定合同效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是借贷关系，抵押是担保方式。合同是否有效，主要看双方意思表示是否真实、内容是否违法。本案合同是自愿签订，内容不违法，应当认定为有效。

第二，抵押登记的作用是产生对抗第三人的效力，并非合同生效的前提。即使未办理登记，合同在当事人之间仍有约束力，银行仍可依据合同要求还款，并在诉讼中主张对抵押物的优先受偿权。

第三，购房人应注意，按揭贷款后如未能按期还款，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款。即使房屋尚未办理产权证或抵押登记，银行仍可依据合同和法律规定，通过拍卖房屋来实现债权。

王德林律师提示：

签订按揭贷款合同后，建议及时办理抵押登记，以免后续产生争议。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院。在文山地区，购房者可以到当地不动产登记中心咨询抵押登记流程，确保自身权益得到充分保障。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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