房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，并在商厦主体工程建至三层时，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议。协议约定：郊区供销公司将整幢商厦出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增，宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修及“后三通”（水、电、路）等配套工作。

协议签订后，宇航公司支付了部分租金并开始经营。然而，郊区供销公司未能完成电力增容，导致商厦用电量不足；同时，商厦未经消防验收即投入使用，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方发生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能履行“后三通”义务，导致商厦无法正常经营，其有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：商厦已实际交付并开业，宇航公司已使用租赁物，应当按合同约定支付租金，消防问题并非其单方责任。

法院判决

最高人民法院二审认为：在租赁合同有效的前提下，因郊区供销公司未完成电力增容和消防验收义务，导致租赁物处于违法履行状态，宇航公司有权行使同时履行抗辩权，暂不支付租金。但商厦已实际开业并经营一段时间，宇航公司不能完全免除租金支付义务。法院酌情确定了违法履行期间的租金标准，按实际使用情况折算，而非按合同约定全额计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未履行合同义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但需注意抗辩权的行使应当与对方的违约行为相当，不能过度。

第二，房屋租赁合同即使有效，如果租赁物处于违法履行状态（如未经消防验收、供电不足），承租人可以主张减少租金或拒绝支付租金，但并非完全不付。法院会综合考虑实际使用情况、双方过错等因素，公平确定租金标准。

第三，租赁双方应当重视合同约定的配套义务，尤其是涉及消防、供电等公共安全的事项。这些义务的履行不仅关系到合同能否顺利履行，更关系到经营安全和法律责任。

王德林律师提示：

在文山地区，许多商铺租赁合同也常因消防验收、水电配套等问题产生纠纷。建议承租人在签订合同时明确约定出租人的配套义务和违约责任，并在发现履行瑕疵时及时书面催告、保留证据。出租人则应确保租赁物符合法定经营条件，避免因违法履行导致租金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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