楼花按揭未办理抵押登记是否有效

楼花按揭未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款，中振公司将购房合同权益抵押给银行，泰合公司提供担保。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

中振公司偿还了部分贷款本息后，因资金链断裂，剩余贷款未能按期偿还。银行多次催收未果，起诉到法院要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的抵押管理办法，应当认定为无效。银行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律法规，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有优先受偿权的判决，撤销涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

律师分析

第一，楼宇按揭在我国法律中没有明确规定，但实践中普遍存在。按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，应当认定为有效。不能简单套用一般抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，购房人将尚未取得产权的期房进行抵押，只要合同签订在后、抵押登记在前，且不损害在先权利人的利益，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。本案中，中振公司将房屋抵押给另一家公司的行为发生在按揭合同之后，不能以此否定按揭合同。

第三，按揭贷款合同中，银行的核心保障是购房合同权益的抵押和开发商的担保。购房人一旦违约，银行有权解除合同、收回贷款，并主张对抵押物的优先受偿权。购房人不能以未办理抵押登记为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房，应当按合同约定按时还款，不能以未办理抵押登记为由拒绝履行还款义务。在文山地区，购房人签订按揭合同前，建议仔细阅读合同条款，了解自己的还款义务和违约责任，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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