房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了房屋租赁合同，租期较长，约定由宇航公司投入内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套设施。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也开业经营了一段时间。

但商厦开业后，因消防系统、供电容量等配套设施未达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝继续支付租金，郊区供销公司则起诉要求支付欠付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦无法合法经营，因此自己有权拒绝支付租金，且要求对方赔偿损失。郊区供销公司则认为：商厦已经实际交付使用，宇航公司也开业经营，应当按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但在合同履行过程中，因郊区供销公司未能完成配套工程，导致商厦处于违法经营状态。法院认为，在此违法履行期间，宇航公司不能按正常标准支付租金，应当参照当地同类房屋的租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金，双方均承担相应责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。如果对方未按约定履行义务，导致合同目的无法实现，守约方可以暂停履行自己的义务，但不能随意拒绝履行。本案中，郊区供销公司未完成配套工程，宇航公司有权就租金标准提出异议。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定执行。房屋租赁合同虽然有效，但租赁物处于违法使用状态，承租人实际获得的经营利益受损，法院会综合考虑实际使用情况、过错程度等因素，酌情调整租金。

第三，消防验收是商业经营的前提条件。承租人在签订租赁合同前，应当核实租赁房屋是否具备消防、供电等合法经营条件，避免因出租方原因导致无法正常经营而引发纠纷。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同前，建议实地查看房屋的消防、供电等配套设施是否到位，并约定明确的交付标准和违约责任。如果遇到房屋存在违法状态无法经营的情况，应及时书面催告对方整改，并保留证据。在文山地区，类似因配套设施不达标引发的租赁纠纷也时有发生，建议承租人在合同中明确约定整改期限和违约金条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市