房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期多年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，商厦也开张营业了。但商厦的消防、水电等设施一直没达标，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方对租金该不该付、该付多少产生了争议。

宇航公司认为，郊区供销公司没有按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金。郊区供销公司则主张，宇航公司已经实际使用商厦并营业，租金必须按合同标准全额支付。双方协商不成，最终打到了最高人民法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行消防、供电等配套设施义务，导致商厦违法营业并被责令停业，自己有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并开张营业，合同约定的租金标准应当严格执行，不能因消防问题减免。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付租金，但不能按合同约定的全额标准计算。法院认为，商厦在消防未验收合格的情况下违法营业，郊区供销公司未完全履行配套设施义务，宇航公司也未完全行使抗辩权，双方都有责任。在违法履行期间，租金标准应当根据实际使用情况、双方过错程度等因素合理确定，不能简单按合同约定执行。

律师分析

第一，合同履行抗辩权有严格条件。一方未履行主要义务，另一方才能拒绝履行自己的义务。本案中，郊区供销公司的配套设施义务与宇航公司的租金支付义务并非完全对等，宇航公司不能以消防问题为由完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不能一刀切。如果房屋本身存在安全隐患、不具备合法使用条件，承租人实际使用价值打了折扣，法院会根据公平原则调整租金金额，而不是机械地按合同约定计算。

第三，双方都有过错的，各自承担责任。本案中，郊区供销公司未完成消防设施，宇航公司明知有问题仍强行开业，双方对违法营业的后果都有责任。法院最终按过错程度合理分配了租金承担比例。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的基础设施配套义务和完成时间。如果出租方未履行，承租方应及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，建议先咨询专业律师，评估行使抗辩权的法律风险，避免因自行停付租金而被追究违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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