未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同约定需经原发展商海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）签证盖章才能生效，但厚南公司事后出具了承诺书表示认可。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款。

案件还涉及厚南公司、凯鹏公司与深发公司之间复杂的项目转让、合作建房关系。厚南公司虽拥有土地使用权，但未与深发公司办理土地使用权变更登记手续，深发公司也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司无售房主体资格，售房合同缺少法定条件，应属无效。深发公司则认为，双方已实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但其中关于利润保证金的条款显失公平，判决厚南公司退还7000万元。该案经最高人民法院二审，认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下签订的预售合同违反法律强制性规定，应属无效，判令深发公司返还顺兴公司购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房应当取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。缺少任一证件，预售合同都可能被认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是返还财产。本案中，顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当全额返还，并赔偿利息损失。购房者在付款前务必核实开发商的证件情况，避免血本无归。

第三，第三方承诺不能代替法定条件。厚南公司虽出具了承诺书，但并不能弥补深发公司未取得预售许可证的违法状态。购房者不能轻信任何口头或书面的承诺，要以政府颁发的证照为准。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查看开发商的《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《商品房预售许可证》等五证，缺一不可。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询项目是否取得预售许可，切勿仅凭开发商的承诺或宣传就盲目付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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