房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使及租金如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权如何行使及租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋楼租给宇航公司20年，租金逐年递增。双方还约定，商厦的外部装修和“后三通”（通水、通电、通路）由供销公司负责。协议签订后，宇航公司支付了部分定金和租金。

但商厦开业后，因为消防系统、水电系统未达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。宇航公司认为供销公司没有完成“后三通”义务，导致无法正常经营，因此拒绝支付剩余租金。供销公司则起诉要求宇航公司支付欠付的租金，双方发生纠纷。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没有履行“后三通”和消防设施安装义务，导致商厦无法通过消防验收并被责令停业，自己有权拒绝支付租金。供销公司则认为：商厦已经实际交付并开业，宇航公司也使用了房屋，应当按约定支付租金，不能以消防问题为由拒绝付款。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同合法有效。供销公司未完成“后三通”义务，导致商厦无法合法经营，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，在问题解决前暂不支付租金。但合同履行期间，房屋实际已被使用，租金不能完全免除，法院酌情按照当地同类房屋的市场租金标准，认定宇航公司应支付部分租金，而非合同约定的高额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是当事人的重要权利。如果一方没有按约定履行义务（比如本案中供销公司未完成“后三通”），另一方可以暂时停止履行自己的义务（比如暂停支付租金），但必须及时通知对方，并保留证据。

第二，房屋租赁合同在违法履行状态下的租金标准，法院不会机械地按合同约定执行。如果房屋因出租人原因无法合法使用，承租人实际使用期间应付的租金，法院通常参照同地段同类房屋的市场租金确定，而不是合同约定的高额租金。

第三，出租人必须确保交付的房屋符合法定使用条件。消防、水电等基础设施不达标，可能导致房屋被责令停业，出租人不仅收不到租金，还可能承担违约责任。在文山地区的类似租赁纠纷中，出租人尤其要注意办理消防验收等前置手续。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，双方应明确约定房屋交付标准，特别是消防、水电等基础设施的验收条件。如果出租人未履行这些义务，承租人应及时书面催告并保留证据，必要时可以依法行使抗辩权。在文山地区处理此类纠纷时，建议优先通过协商或调解解决，避免长期停业造成更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市