按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，双方约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司未能按时偿还贷款本息，宝丰支行多次催讨无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押应无效；而且自己已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行不能享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应属有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司归还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不必然导致合同无效；中振公司后续将房屋抵押给他人，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同的核心是银行提供贷款、购房人按期还款，并将所购房屋作为担保。这种担保方式与传统的财产抵押有所不同，不能简单套用抵押登记的规定来否定合同效力。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应认定为有效。

第二，购房人将房屋再次抵押给其他债权人，如果该抵押发生在按揭合同之后，且按揭合同已经实际履行，那么后设立的抵押不能对抗先设立的按揭权利。银行作为按揭权人，仍然有权就房屋优先受偿。

第三，未办理抵押登记会影响银行对房屋的优先受偿权，但不会导致按揭合同整体无效。银行可以要求购房人补办登记，或在拍卖房屋时主张优先权。购房人不能以未登记为由，拒绝履行还款义务。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应当配合银行及时办理抵押登记手续，避免因登记缺失影响自身权益。如果遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，了解合同效力及后续处理方式。在文山地区，此类按揭纠纷常见于商品房买卖中，购房人应重视合同条款和登记要求。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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