房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方约定，宇航公司先付定金，开业后按年支付租金，租金逐年递增。商厦内部装修由宇航公司出钱，外部装修和后三通（水、电、路）由供销公司负责。

商厦开业后，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，要求停业整改。供销公司和宇航公司都被罚款，商厦从此停业。双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有完成消防和供电等配套设施，导致商厦被消防部门责令停业，自己无法正常经营，所以拒绝支付停业期间的租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦，应按合同约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认定，租赁合同有效。但商厦在违法状态下经营，消防不合格导致停业，双方对合同无法继续履行都有责任。法院判决：停业期间，宇航公司仍应支付租金，但租金标准不能按合同约定的递增比例计算，而是参照同地段同类房屋的市场租金水平确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约，另一方不能直接拒付全部租金，只能就对方违约造成的损失主张抗辩。本案中，消防问题导致停业，双方都有过错，宇航公司不能完全拒付租金。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态期间，租金标准不能机械按合同约定执行。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况、市场行情等因素，参照公平原则调整租金。合同约定的递增比例在违法履行期间不适用。

第三，租赁双方都要注意合规经营。消防验收是开业的前置条件，未经验收就营业，不仅面临行政处罚，还会引发合同纠纷。建议在签订租赁合同时，明确约定配套设施完成时间和违约责任。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议先审查房屋是否符合消防、水电等安全标准，再决定是否承租或继续履行合同。如果对方未按约定完成配套设施，应及时书面催告并保留证据，必要时可主张解除合同或要求赔偿损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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