按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题停止还款。宝丰支行多次催收未果，起诉到法院，要求解除合同并让中振公司用房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司认为：这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应当无效，而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投并办理了登记。

宝丰支行认为：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。中振公司未按时还款，应当承担违约责任。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时撤销一审中涉及担保人责任的判项。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司主张合同无效的理由不成立。

律师分析

第一，按揭不同于一般的财产抵押。在商品房买卖中，购房人以银行按揭方式支付房款，银行提供贷款，购房人将购房合同权益抵押给银行，这是一种特殊担保方式。当时国家法律并没有规定抵押未经登记就无效，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。

第二，中振公司将同一房屋抵押给另一家公司，但该抵押设立在本案按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，该抵押登记没有效力。因此，不影响本案按揭银行对房屋享有的优先受偿权。

第三，合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，且已实际履行，法院依法确认其效力。这体现了司法对交易安全的保护，也提醒各方当事人要诚信履约。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，建议及时办理抵押登记手续，避免后续产生纠纷。如果遇到类似问题，在文山地区的购房者可以咨询专业律师，了解自己合同的权利义务，避免因未登记而影响权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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