未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定深圳公司将其开发的商品房出售给香港公司。合同签订后，香港公司支付了部分购房款，但深圳公司未按约定交付房屋。

香港公司提起诉讼，要求深圳公司继续履行合同或返还购房款并赔偿损失。深圳公司则辩称，双方签订合同时，其尚未取得商品房预售许可证，因此合同应属无效。

争议焦点

香港公司主张：双方自愿签订的购房合同合法有效，深圳公司应当履行交房义务。深圳公司则认为：根据法律规定，未取得预售许可证不得预售商品房，合同违反强制性规定，应认定为无效。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同签订于合同法实施前，当时法律对未取得预售许可证的售房合同效力并无明确禁止性规定。综合考虑双方真实意思表示、合同履行情况等因素，认定合同有效，判令深圳公司返还购房款并赔偿香港公司的损失。

律师分析

第一，合同法实施前，法院对合同效力的认定更注重当事人真实意思表示，不会因程序性瑕疵轻易否定合同效力。

第二，即使合同有效，买受人仍可基于出卖人违约要求解除合同、返还购房款并主张赔偿，并非只能要求继续履行。

第三，现行法律对商品房预售许可证的要求更为严格，未取得许可证签订的预售合同通常被认定为无效，但买受人仍可主张返还购房款和赔偿损失。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否已取得商品房预售许可证。在文山地区，您可以通过当地住建部门官网或现场查询项目预售许可情况。如果发现开发商无证销售，建议及时咨询专业律师，避免陷入合同纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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