房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何确定

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销集团将自建的九胜商厦整栋楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了装修、消防、供电等配套设施由供销集团负责。宇航公司支付了部分租金后，商厦在1995年开业。但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直未能恢复营业，宇航公司也停止支付租金。双方因此闹上法庭，供销集团起诉要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则反诉要求供销集团赔偿因消防问题导致的停业损失。

争议焦点

供销集团认为：双方租赁合同有效，宇航公司实际使用了房屋，应当按约定支付租金。消防问题属于宇航公司经营中应当自行解决的事项，不能作为拒付租金的理由。

宇航公司认为：供销集团未按合同约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法合法营业，属于违约在先。在合同无法正常履行的情况下，宇航公司有权拒绝支付租金，并且要求供销集团赔偿停业造成的损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方租赁合同合法有效。但合同履行中，供销集团未能完成消防、供电等配套设施，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂停支付租金。不过，宇航公司毕竟实际使用了房屋，不能完全免除租金义务。法院最终酌定按较低标准计算使用费，并判决供销集团对宇航公司的部分损失承担赔偿责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，但必须及时通知对方并保留证据。本案中，宇航公司因供销集团未完成配套设施而停付租金，法院支持了这一抗辩权。

第二，违法状态下的房屋使用费不能按合同约定租金计算。房屋租赁合同虽然有效，但如果房屋处于违法使用状态（如未经消防验收），承租人实际使用房屋的价值就会打折。法院通常会根据公平原则，参照同地段同类房屋的市场租金标准，酌情确定一个较低的使用费。

第三，租赁双方都要注意合同中的配套义务。出租人不仅要交付房屋，还要完成水电、消防等配套设施。承租人也要在签约前核实房屋的合法性和安全性，避免因配套设施不到位导致经营风险。

王德林律师提示：

租赁房屋时，建议在合同中明确约定配套设施完成的时间节点和验收标准。如果出租人未按约定完成，承租人应及时书面催告并保留证据。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都源于消防验收问题，建议承租人在开业前主动向消防部门申请检查，确保合法经营。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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