购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式约定为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司陆续还款，但之后出现逾期，尚欠本金数千万元及利息。宝丰支行起诉要求解除合同、以房屋权益偿还欠款。

中振公司抗辩称，该按揭合同未按武汉市地方规定办理抵押登记，应属无效，且其已将房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记。宝丰支行则认为合同有效，应予履行。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，且房屋已抵押给案外人并登记，宝丰支行不享有优先受偿权。宝丰支行主张：合同系自愿签订，内容合法，已实际履行，抵押登记并非合同生效要件，按揭不同于一般抵押，应认定有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审中关于担保人责任的判决。核心理由：按揭合同不违反国家法律法规，已实际履行，为有效合同；楼宇按揭不同于一般抵押，不能以地方规章要求认定无效；案外人抵押设立在本案按揭之后，不影响本案按揭效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，也不当然无效。我国当时法律并未规定抵押登记是合同生效的前提，地方规章不能作为认定合同无效的依据。实践中，合同双方自愿签订、内容合法、已实际履行的，法院倾向于认定有效。

第二，按揭与一般抵押有区别。按揭是购房人将购房合同权益质押给银行作为还款担保，银行在购房人逾期时有权处分该权益。这种模式在商品房买卖中普遍存在，法律虽无明文规定，但司法实践已认可其效力。

第三，抵押登记时间先后影响权利顺位。本案中，案外人的抵押登记发生在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，依法不能抵押，故不构成对银行优先权的障碍。购房人和银行都应重视及时办理抵押登记，以明确权利顺位。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应仔细阅读合同条款，了解还款义务和逾期后果。银行方面，建议在放贷后尽快办理抵押登记或预告登记，以防范后续权利冲突。在文山地区，购房按揭纠纷时有发生，当事人遇到类似问题应及时咨询专业律师，避免因程序疏漏导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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