房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司建了一栋楼，租给宇航公司开商厦。双方签了租赁合同，约定租期多年，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，并开始装修、营业。但大楼的消防、供电等设施一直没到位，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此关门，双方为租金问题闹上法庭。

郊区供销公司说宇航公司欠租，要求支付。宇航公司反诉，说对方没提供合格场地，导致无法正常经营，要求减免租金并赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司已实际使用房屋，应当按约定支付租金，不能因为消防问题就拒付。宇航公司认为：对方未完成消防、供电等配套义务，导致商厦被责令停业，属于违约，我方有权拒绝支付租金，并要求对方承担损失。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但郊区供销公司未履行消防、供电等合同义务，导致商厦违法经营并被责令停业，构成违约。宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。法院最终确认，停业期间的租金应按实际使用情况合理调整，不能按合同原定标准计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律工具。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，比如本案中宇航公司因对方未提供合格场地而拒付租金。

第二，房屋租赁合同履行期间，如果房屋处于违法状态（如消防不合格），承租人有权要求出租人整改，整改期间的租金标准可以协商或由法院根据公平原则调整，不一定要按合同原价支付。

第三，签租赁合同前，一定要核实房屋的消防、用电等是否符合营业要求。如果出租人承诺负责这些配套，最好在合同中明确完成时间和违约责任。

王德林律师提示：

租房经营前，务必确认房屋是否通过消防验收、用电容量是否达标。如果出租方未按约定完成配套，导致无法正常经营，承租方可以依法行使抗辩权，暂不支付租金。在文山地区，很多商铺租赁纠纷都因此产生，建议在合同中明确约定整改期限和违约赔偿条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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