购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家投资公司向开发商购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。投资公司与开发商、银行三方签订了楼宇按揭贷款合同，约定投资公司将所购房产的权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行按约发放了贷款，投资公司也陆续还款，但后来因资金链断裂，未能按期偿还剩余贷款本息。

银行催收无果后起诉到法院，要求解除贷款合同，并以抵押房产的权益来清偿欠款。投资公司则辩称，这份按揭贷款合同没有办理抵押登记，按照武汉市的房地产抵押管理办法，抵押应当认定为无效，因此银行没有优先受偿权。

争议焦点

投资公司主张：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了地方政府规章，抵押应属无效。而且投资公司早在一年前已将同一处房产抵押给了另一家信托公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗这家信托公司。

银行主张：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，即使没有办理抵押登记，也不影响合同效力。银行的按揭贷款权利应当受到保护。

法院判决

一审法院判决解除按揭贷款合同，投资公司归还全部欠款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先偿还银行。最高人民法院二审维持了原判，同时纠正了涉及担保人责任的部分。最高院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅仅因为没有办理抵押登记就认定无效；投资公司后来将房产抵押给案外人的行为，发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同有区别。按揭贷款中，购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商会承担阶段性担保。这种交易模式在实践中被广泛认可，不能简单套用传统抵押登记的规定来否定其效力。即使没有办理抵押登记，合同本身仍然是有效的，银行可以依据合同约定主张权利。

第二，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。根据法律规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定，合同才可能被认定无效。武汉市的房地产抵押管理办法属于地方政府规章，其关于"未经抵押登记、抵押无效"的规定，不能直接用来否定当事人之间自愿签订的合同效力。

第三，购房人要注意按揭贷款合同中的还款义务。本案中投资公司未按约定期限还款，银行有权要求解除合同并一次性收回全部欠款。如果购房人没有能力继续还款，银行可以申请法院对抵押物进行拍卖、变卖，以所得价款优先受偿。购房人不仅要承担本金、利息，还可能被追索罚息、诉讼费等额外损失。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，务必仔细阅读合同条款，特别是关于还款期限、逾期利息、银行解除合同的条件等内容。如果遇到资金困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院后承担更重的责任。在文山地区，部分购房者对按揭贷款的法律后果认识不足，建议在签约前咨询专业律师，了解自己的权利和义务，避免因违约导致房屋被拍卖的后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市