未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同约定必须经原发展商海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）等公司签证盖章才能生效。但厚南公司事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司根本没有取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，起诉到法院要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，所签合同违反法律规定，应当认定为无效合同。

深发公司等主张：各方已实际履行合同，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方继续履行即可。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但合同中关于厚南公司先行取得7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效。最高人民法院二审对案件进行了进一步审理，核心是审查未取得土地使用权证和商品房预售许可证所签合同的效力问题。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设置的强制性规定，违反这些规定的合同，在法律上属于无效合同。

第二，本案中深发公司在签订合同时并未取得上述证件，即使后来补办了一些手续，也不能改变合同签订时违法的事实。购房人顺兴公司有权主张合同无效并要求返还已付购房款。

第三，这个案件提醒我们，在购买预售商品房时，一定要核实开发商是否已经取得“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商证件不全，即使签了合同、付了钱，合同也可能被认定无效，存在很大的法律风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门或不动产登记中心查询项目是否具备合法销售手续。如果发现开发商证件不全，建议暂缓付款并咨询专业律师，避免陷入合同纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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