房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦。商厦主体工程建至三层时，供销公司与宇航开发公司签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期多年，租金逐年递增。协议还约定了定金支付、装修责任、开业时间等事项。双方办理了公证，并分别找单位提供担保。

商厦封顶后，宇航公司进行装修并准备开业。但供电增容未成功，消防系统也未通过验收。1997年，消防部门检查发现商厦未经消防验收即投入使用，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后，商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：因供销公司未能完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，不应支付此期间的租金，且要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为：宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同约定支付租金，否则构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中均存在违约行为。在商厦违法使用期间，不能简单按合同约定标准计算租金。法院酌情确定了该期间的租金标准，并判决双方各自承担相应的违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用。比如本案中，宇航公司明知消防未验收仍开业，事后又以消防问题为由拒付租金，法院不会完全支持。

第二，房屋处于违法使用状态时，租金标准不能机械套用合同约定。如果房屋不具备合法使用条件，比如消防未验收、无营业执照等，承租人实际使用但存在风险，法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定租金。

第三，签订租赁合同前务必核实房屋的合法性。消防验收、用电容量、营业执照等直接影响能否正常经营。如果出租人承诺解决这些问题，最好在合同中明确完成时间和违约责任，避免事后扯皮。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议首先审查合同中对房屋交付条件、使用限制的约定。如果出租人未按约定完成消防、供电等配套，承租人有权要求整改或减免租金，但需以书面形式保留证据。协商不成，应及时通过法律途径解决，避免因拖延导致损失扩大。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市