房产按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

房产按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也向泰合公司付清了购房款。但中振公司后续仅偿还了部分贷款本息，剩余款项未按期归还，宝丰支行遂起诉要求解除合同、清偿欠款。

中振公司辩称，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还曾将同一房屋抵押给另一家公司广州国投并办理了登记，认为宝丰支行的抵押权不能对抗该登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同是各方自愿签订，内容合法，已实际履行，应按约有效；中振公司未按期还款，应承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审关于担保人责任的部分。核心理由：按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；广州国投的抵押登记在按揭合同之后，且当时房屋未竣工验收，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款，这是一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为否定合同效力的依据。只要合同内容不违法、不损害他人利益，就应认定有效。

第二，抵押登记不是合同生效的唯一条件。本案中，虽然未办理抵押登记，但合同各方已实际履行，银行发放了贷款，购房人付清了房款，合同目的已经实现。法院更看重合同的实际履行情况，而不是仅仅看形式要件。

第三，后设立的抵押不能对抗在先的按揭权益。中振公司后来将同一房屋抵押给广州国投，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋未竣工，依法不能抵押。因此，广州国投的抵押登记无效，不影响宝丰支行对房屋享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，即使当地有抵押登记的要求，未办理登记也不必然导致合同无效。银行和购房者都应重视合同的实际履行，避免因形式瑕疵引发争议。在文山地区，购房者办理按揭贷款时，建议同时完成抵押登记，以更好地保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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