房屋租赁中一方违约时租金如何确定

房屋租赁中一方违约时租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，主体建到三层时，与宇航公司签订了一份15年的租赁协议。协议约定，宇航公司支付定金和租金，负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和电力等配套。后来双方又签了补充协议，约定供电量要满足商厦运营需要。

商厦在1997年开业，但存在严重问题：供电量不足，消防系统未经验收就被消防部门认定存在重大火险隐患，最终被责令停业。双方因此产生纠纷，宇航公司拒绝支付后续租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司主张：其已按约交付房屋，宇航公司应当支付租金，不支付就是违约。宇航公司主张：郊区供销公司未按约定提供足够电力和合格消防设施，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金，并应赔偿损失。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未按约提供合格租赁物（电力不足、消防未验收），构成违约。宇航公司在此情况下有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。但考虑到宇航公司实际使用了房屋，法院按照房屋的实际使用价值，参照当地同类房屋租金标准，酌情确定了宇航公司应支付的租金数额，而非按原合同约定标准计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未按约定履行义务，导致对方无法实现合同目的时，对方才有权暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未提供合格租赁物，宇航公司因此有权不付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不按合同约定。房屋租赁合同有效，但实际履行中存在违法情况（如消防未验收就开业），法院不会按合同约定租金计算，而会参照房屋实际使用价值，酌情确定合理租金。这提醒承租人，即使对方违约，自己实际使用了房屋，也需支付合理对价。

第三，租赁双方都应重视消防、电力等合规手续。本案中消防未验收就开业，导致商厦被责令停业，双方都遭受损失。合同约定再详细，如果实际履行违法，法院不会完全支持合同约定。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，应明确约定出租方必须提供合格、合规的租赁物，包括消防验收、电力容量等关键条件。如果对方违约导致无法正常经营，应及时收集证据，行使抗辩权或解除合同。在文山地区处理类似租赁纠纷时，法院同样会审查租赁物是否合规，建议租赁双方在签约前咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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