土地使用权转让合同含城市道路是否有效

土地使用权转让合同含城市道路是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上写明的面积和实际规划的面积不一样。原来这块地里有城市道路，规划部门要求道路宽30米，但土地使用证上只标了15米，导致置地公司实际能用的土地少了上千平方米。

置地公司找发展公司要求补偿或退款，但对方不同意。置地公司只好起诉到法院，要求解决面积不符的问题。

争议焦点

发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门登记的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：发展公司提供的土地位置图没经过规划部门审批，导致土地使用证面积和实际不符，而且城市道路不能转让，合同部分内容违法。

法院判决

最高人民法院二审判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金要返还给置地公司，还要赔偿置地公司设计费、勘察费等损失。

律师分析

这个案例告诉我们几个重要法律问题：

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让。开发商把道路面积算进转让土地里，这部分合同是无效的。买地的人要注意核实土地规划，看看有没有市政道路占用的情形。

第二，土地转让时提供的位置图必须经过规划部门审批。如果卖方提供的图纸未经审批，导致土地使用证面积和实际规划不符，卖方要承担主要责任。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会区分有效部分和无效部分，能履行的部分继续履行，违法部分才认定无效。这样既保护了当事人合法权益，也维护了交易稳定。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，建议委托专业律师核实土地规划情况，特别是要确认土地中是否包含城市道路等不可转让的市政设施。在文山地区，类似纠纷也曾发生过，提前做好尽职调查能避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市