房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，郊区供销公司负责完成外部装修和供电等配套工程。

商厦建成开业后，因郊区供销公司未能完成供电增容和消防系统，导致消防部门检查发现商厦未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，最终被责令停业。停业期间，双方对租金是否应继续支付、按什么标准支付产生了严重分歧，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成供电和消防工程，导致商厦违法经营并被停业，属于违约，因此停业期间不应支付租金。郊区供销公司则认为：房屋已经交付使用，宇航公司实际开业经营，就应当按合同约定全额支付租金，停业是宇航公司自身经营问题所致。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但在合同履行过程中，因郊区供销公司未能完成供电和消防工程，导致商厦处于违法经营状态并被责令停业，郊区供销公司存在违约行为。法院判决停业期间的租金不能按原合同标准计算，应当参照当地同类房屋的市场租金标准予以适当调整，宇航公司按调整后的标准支付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权。当一方未按约定履行合同义务，导致对方无法正常使用租赁物时，承租方有权行使合同履行抗辩权，要求减少或暂停支付租金。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防工程，直接影响商厦的正常经营，宇航公司可以主张减租。

第二，违法履行状态下的租金标准。房屋租赁合同虽然有效，但如果出租方提供的房屋不符合法定安全条件（如未经消防验收），导致承租方无法合法经营，法院不会支持出租方按原合同标准全额收取租金。法院会根据公平原则，参照市场租金水平调整租金。

第三，证据的重要性。此类纠纷中，承租方需要保留消防部门下达的整改通知、处罚决定等证据，证明房屋确实存在安全隐患且无法正常使用。出租方则需要证明其已尽到合同约定的义务。没有充分证据，主张权利会非常困难。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同时，建议明确约定出租方需完成消防验收、供电等法定义务的期限，以及违反该义务的违约责任。在文山地区，不少商铺租赁因消防问题产生纠纷，承租方在开业前务必核实房屋是否通过消防验收，避免因违法经营被处罚甚至停业。如果出租方未能提供符合安全条件的房屋，承租方应及时书面催告，并保存证据，必要时可主张减免租金或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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