房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦。1998年，郊区供销公司与宇航开发经营公司（简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了定金支付、装修责任等内容。

商厦建成开业后，因消防系统、水电系统未达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未完成“后三通”等义务，导致无法正常经营，拒绝支付部分租金；郊区供销公司则要求宇航公司按合同支付租金并承担违约责任。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦被责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金。

郊区供销公司主张：合同已经履行，宇航公司实际使用了大楼，应当按约定支付租金，停业原因是宇航公司自身经营问题。

法院判决

最高人民法院二审认为：在房屋租赁合同履行过程中，如果出租方未完成合同约定的配套设施义务，导致承租方无法正常经营，承租方有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。但承租方实际使用房屋期间，仍应参照同类地段、同类房屋的市场租金标准支付使用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是无限制的。如果一方未履行合同义务，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务，但不能滥用。比如，出租方没有完成消防设施，承租方可以暂不支付租金，但不能无限期不付。

第二，违法履行期间的租金标准不能按合同约定算。如果房屋存在安全隐患、不具备合法营业条件，承租方实际使用期间，法院会参照市场租金标准来确定使用费，而不是按合同约定的租金。

第三，租赁合同双方都要注意合同约定的附属义务。比如消防、水电、装修等，这些虽然不是主要义务，但一旦缺失，可能导致合同无法正常履行，甚至产生赔偿责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方应完成的配套设施内容和完成时间，避免因附属义务未履行导致纠纷。在文山地区，有些租赁合同对消防验收、水电容量等约定模糊，建议在合同签订前实地核查，必要时请专业律师审查条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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