房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦。大楼主体建到第三层时，供销公司与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。协议还约定了定金支付、开业时间等细节。

然而，大楼建成开业后，因消防系统、水电系统未达标，消防部门检查发现大楼未经消防验收就投入使用，存在重大火险隐患，随即下达整改通知，并处以罚款。此后商厦停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司未能完成消防系统、水电系统等基础设施，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此不应支付停业期间的租金。

供销公司认为：宇航公司明知消防条件不具备仍强行开业，且消防问题属于双方共同责任，宇航公司应按合同约定支付全部租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：租赁合同有效，但双方在履行中均存在过错。停业期间，房屋处于违法使用状态，不能按正常租赁合同标准计算租金。法院酌情调低了停业期间的租金标准，由宇航公司按较低标准支付，双方各自承担部分责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，但必须基于对等义务。本案中，消防设施不达标属于出租方义务，承租方有权主张租金减免。

第二，违法履行期间租金标准不能按合同约定。房屋用于经营必须符合消防等安全要求，如果房屋处于违法使用状态，法院会根据公平原则重新确定租金，而不是简单按合同金额计算。

第三，合同约定与实际情况不符时，可以寻求司法调整。双方在签订合同后因客观原因无法按原计划履行，法院会综合考虑过错、损失等因素，作出公平裁判。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备消防验收、水电供应等基本经营条件。如果发现对方提供的房屋存在违法问题，应及时书面催告对方整改，并保留证据。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租方在合同中明确约定出租方对房屋合法性的保证责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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