楼宇按揭合同未办抵押登记是否有效

楼宇按揭合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按期发放了贷款，中振公司支付了部分购房款并归还了部分贷款本息，但后来未能按时还款。银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同，由中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的房地产抵押管理办法，应认定为无效。而且中振公司已将同一房屋抵押给了另一家公司并办理了登记。

银行主张：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当有效。中振公司未按时还款，银行有权要求解除合同并优先受偿。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司还款、银行优先受偿的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司将房屋抵押给另一公司的行为发生在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，楼宇按揭与普通抵押不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，在房屋未取得产权证前，无法办理不动产抵押登记。法院对此采取了务实态度，不因登记手续欠缺而否定合同效力。

第二，合同效力主要看内容是否违法。本案合同是三方自愿签订，内容不违反国家法律法规，且已实际履行，应认定为有效。地方政府的规范性文件不能作为认定合同无效的依据。

第三，先签合同后办登记不影响合同效力。本案按揭合同签订在先，中振公司后来又将房屋抵押给他人，不能以此否定在先按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房者签订按揭贷款合同时，应认真阅读合同条款，明确自己的还款义务。即使合同没有及时办理抵押登记，合同本身仍然有效，不能以此为由拒绝还款。在文山地区，购房者如遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因逾期还款导致更大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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