未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司把红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，总价超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效并退款。

原来这个项目的土地是厚南公司的，深发公司是从其他公司手里转让过来的，手续一直不齐全。虽然厚南公司后来出具承诺书表示认可，但始终没有在预售合同上签字盖章。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同应当无效。

深发公司认为：厚南公司已经出具承诺书认可销售行为，合同应当有效，而且工程已经施工到正负零，顺兴公司违约才导致纠纷。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证，也没有商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律要求开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证件。缺少这些核心证件，签订的预售合同就可能被认定无效。

第二，本案中厚南公司虽然事后出具承诺书，但承诺书不能替代法定的预售许可手续。购房者不能轻信开发商的承诺或第三方的认可，关键要看开发商是否取得政府颁发的预售许可证。

第三，购房者支付大额购房款前，应当主动要求查看开发商的五证原件，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，就要警惕交易风险，避免资金损失。

王德林律师提示：

在文山地区，购买期房时务必核实开发商是否取得商品房预售许可证。如果开发商以各种理由推脱，建议暂缓付款并咨询专业律师。已经付款后发现证件不全的，可以依法主张合同无效并要求退款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市