按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益作为抵押，向宝丰支行贷款，泰合公司承担担保责任。宝丰支行随后发放贷款，中振公司开始按月还款。

但中振公司还款一段时间后出现逾期，宝丰支行多次催收无果，遂起诉要求解除贷款合同，并以房屋权益抵债。中振公司则辩称，合同签订后未办理抵押登记，按当地政府规定应属无效，且其已将房屋抵押给另一家公司，银行无权主张权利。

争议焦点

中振公司主张：合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且房屋已抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行无优先受偿权。宝丰支行认为：合同系自愿签订，内容合法，已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

一审湖北省高级人民法院判决解除贷款合同，中振公司归还欠款本息，逾期不还则以拍卖房屋所得优先偿还宝丰支行。二审最高人民法院维持原判，并纠正了关于担保人责任的判决。最高人民法院明确：按揭不同于一般抵押，不能仅以未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后续抵押给广州国投的行为发生在本案按揭之后，且该抵押所依据的合同未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同不同。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保，银行发放贷款，三方共同参与的法律关系。当时国家法律并未规定按揭必须办理抵押登记才能生效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，未办登记不影响合同效力。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，银行发放了贷款，购房人接受了款项，法律就应当保护这种交易稳定。仅因未办登记就认定无效，会损害银行和购房人的合理预期。

第三，关于后续抵押问题。中振公司将房屋抵押给广州国投，发生在本案按揭之后，且该抵押所依据的合同并未实际履行，登记行为本身存在瑕疵。按揭银行的权利在先，后续抵押不能否定前手合同的效力。购房人不能通过自行设置后手抵押来逃避对银行的还款义务。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款后，应当按时还款，避免因逾期导致银行解除合同、要求一次性还款并处置房屋。如果确实遇到资金困难，应主动与银行协商展期或调整还款计划。在文山地区，类似案件也时有发生，建议购房人在签订按揭合同前仔细阅读条款，了解自身权利义务，避免因不了解法律而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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