未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江公司）与一家房地产公司签订协议，约定以每亩一定价格转让位于广西北海市的土地使用权。湛江公司支付了部分款项，并收到了土地红线图。之后，湛江公司又将这块土地转售给了另一家公司。但后来，湛江公司与下家之间的转让合同被法院认定无效，湛江公司被判返还下家已支付的款项。

原来，转让给湛江公司的土地是政府划拨给另一家单位的，既没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。而转让方在签订合同后不久就注销了，其债权债务由开办银行承担。湛江公司要求该银行返还土地转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了请求。

争议焦点

湛江公司认为，转让方没有土地使用权转让主体资格，土地性质不符合转让条件，合同应当无效，银行作为开办单位应返还转让款。银行方则认为，双方意思表示真实，合同已经实际履行，应认定为有效；而且湛江公司主张权利的时间已经超过了法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院二审撤销了一审判决，认定土地使用权转让合同无效，判令银行返还湛江公司已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至向法院上诉的时间未超过两年诉讼时效，因此一审以超时效驳回不当。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成开发投资总额的25%以上，或者已经办理土地出让手续并缴清出让金。没有这些条件，合同可能被认定无效。

第二，合同无效后的处理。合同无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方要赔偿对方损失。本案中，转让方承担主要责任，但受让方明知土地不具备转让条件仍签订合同，也要承担相应责任。

第三，诉讼时效问题。民事权利的诉讼时效一般为三年，从知道或应当知道权利受侵害之日起计算。本案中，法院认定湛江公司出具收据后至起诉的时间未超过法定时效，因此诉讼请求应当得到保护。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否有土地使用权证、是否完成法定开发条件，并确认土地性质是否为可转让的国有土地。如果合同被认定无效，要及时主张权利，避免因超过诉讼时效而无法获得保护。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议在交易前咨询专业律师，避免法律风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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