房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司经营，租期多年，租金逐年递增。双方还约定了装修、用电等配套事项，并办理了公证。

商厦建成后，宇航公司支付了部分租金并开始营业。但大楼的消防、水电系统一直未达标，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方为此产生纠纷，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠的租金，宇航公司则反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已经实际使用房屋并营业，应当按合同约定支付租金。宇航公司则认为，房屋存在消防等安全隐患，不具备正常营业条件，郊区供销公司未履行合同义务，自己有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定，宇航公司虽然实际使用了房屋，但房屋处于违法履行状态，不能按原合同约定的租金标准计算。法院综合考虑双方过错程度、实际使用情况等因素，酌情降低了租金标准，判令宇航公司按调整后的金额支付租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。当一方未按约定履行义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于同一合同关系，且对方违约行为与己方义务有直接关联。本案中，房屋存在消防隐患确实影响了正常经营，宇航公司有权提出抗辩。

第二，违法履行状态下的租金不能简单按合同约定计算。房屋虽然被实际使用，但使用条件不符合合同目的，法院会根据公平原则和实际使用效益，重新确定合理的租金标准，而不是完全支持或完全否定合同约定的租金。

第三，双方在合同履行中都应尽到注意义务。出租方要确保房屋符合安全使用条件，承租方在发现隐患后应及时提出并保留证据，不能放任违法状态持续。否则，双方都可能对损失承担相应责任。

王德林律师提示：

租赁房屋时，务必在签约前核实房屋的消防、水电等安全条件，并在合同中明确约定交付标准。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租方整改，不要贸然开业或继续使用。在文山地区处理类似纠纷时，建议保留好所有沟通记录和付款凭证，以便在诉讼中有效维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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