按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的全部权益抵押给银行，泰合公司提供担保。合同签订后，银行按时放款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余贷款本息。

银行多次催收无果，向法院起诉，要求解除按揭合同，并以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反当地规定，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后未按《武汉市房地产抵押管理办法》办理抵押登记，抵押无效，且该房屋后来已抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为，合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，未办登记不影响合同效力，银行有权就抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决维持一审主要结果：确认《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先清偿银行债务。法院同时指出，按揭不同于一般抵押，不能以未办抵押登记为由认定合同无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同是各方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，即使没有办理抵押登记，合同本身仍然有效。地方性规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，按揭与普通抵押不同，按揭是购房人以所购房屋的权益作为担保，银行放款后，购房人取得房屋所有权，银行享有优先受偿权。不能简单套用抵押登记的规定来否定按揭的效力。

第三，中振公司事后将房屋抵押给其他公司，是在本案按揭合同之后，且该抵押合同并未实际履行，不能以此对抗银行早已取得的按揭权益。

王德林律师提示：

购房者通过按揭贷款买房时，即使暂时未办理抵押登记，按揭合同一般仍属有效。但建议尽早完成登记手续，避免后续产生权利冲突。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，可以咨询专业律师，了解自身权益和风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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