土地使用权转让合同无效后如何追回款项

土地使用权转让合同无效后如何追回款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份《土地转让协议》，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图，并出具收据确认"款、地两清"。

后来，湛江土地总将这块土地转售给生茂公司，但生茂公司起诉要求确认合同无效。广西高院终审认定该土地使用权转让合同无效，判决湛江土地总返还生茂公司已付的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还95亩土地的转让款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其诉讼请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

双方主要围绕两个问题展开争议：一是合同性质是土地使用权转让还是合同转让，合同是否有效；二是湛江土地总向中银公司主张权利是否超过诉讼时效。湛江土地总认为合同无效，且未超过诉讼时效；遂溪中行则认为合同有效，且已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院经审理撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的1000万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，因此该转让合同无效。同时，法院认定湛江土地总主张权利未超过两年诉讼时效期间。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让方必须取得土地使用权证，并完成土地出让手续、缴纳土地出让金。如果转让方不具备这些条件，合同可能被认定为无效。本案中，中银公司转让的土地是划拨土地，未办理出让手续，因此合同无效。

第二，合同无效后，双方应当返还财产。根据《中华人民共和国民法通则》第六十一条第一款，合同被确认无效后，当事人因该合同取得的财产应当返还。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，应当返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。同时，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签订合同，也应承担相应责任。

第三，诉讼时效问题值得关注。本案中，湛江土地总从1996年出具收据到1998年向法院主张权利，期间未超过两年诉讼时效。实践中，当事人应当注意保留催收证据，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人及时咨询专业律师。

王德林律师提示：

在签订土地转让合同前，务必核实转让方是否具有土地使用权证，土地是否已办理出让手续。如果转让的是划拨土地，必须经政府批准并补缴土地出让金。合同签订后，建议保留好付款凭证和催收记录，避免因时效问题导致无法追回款项。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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