房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议，约定整栋楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定了装修、用电等配套事项。宇航公司支付了部分租金，商厦也开张营业了。

但问题来了：商厦的消防系统未经消防部门验收，存在重大火险隐患，消防部门责令停业整改。商厦因此停业，双方就租金是否还要继续支付、按什么标准支付产生了纠纷，闹到了法院。

争议焦点

宇航公司主张：商厦存在消防违法问题，根本无法正常经营，郊区供销公司违约在先，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则主张：消防问题是宇航公司装修和使用造成的，宇航公司应当按合同约定全额支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的租赁合同本身有效，但商厦在违法状态下经营，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，即暂不支付租金。停业期间的租金不能按原合同约定标准计算，而是参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金。

律师分析

第一，合同有效不等于履行无问题。本案中租赁合同本身是合法有效的，但一方未履行消防义务导致合同处于违法履行状态，另一方可以依法行使抗辩权，拒绝履行自己的义务。这是法律赋予的自我保护手段。

第二，违法履行期间租金标准需要调整。法院认为，如果承租人因出租人原因无法正常使用房屋，仍按原合同标准支付租金显然不公。此时可以参考同地段同类房屋的市场租金，酌情确定一个合理金额，体现公平原则。

第三，消防等行政合规义务不可忽视。无论是出租人还是承租人，都应当确保房屋符合消防、用电等安全要求。否则不仅面临行政处罚，还会引发合同纠纷，造成更大损失。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否通过消防验收、具备合法经营条件。如果发现对方未履行相关义务，可以及时提出异议并保留证据。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，建议当事人在合同中对消防验收、安全责任等事项作出明确约定，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市