房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达15年的租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，并对商厦进行装修，开业后租金逐年递增。双方还约定了供电、消防等配套设施由供销公司负责。

商厦开业后，因消防设施未通过验收，消防部门认定存在重大火灾隐患，要求停业整改。商厦因此停业，宇航公司停止支付租金。双方发生纠纷，供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

供销公司认为，宇航公司已实际使用房屋，应当按合同约定支付租金，消防问题不是拒付租金的理由。宇航公司则认为，供销公司未按约定完成消防、供电等配套工程，导致房屋无法正常使用，自己有权拒绝支付租金，并要求供销公司承担违约责任。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司在房屋存在重大消防隐患、不具备营业条件的情况下，有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。但法院同时指出，在房屋实际被占用期间，宇航公司仍应参照同类房屋的市场租金标准，向供销公司支付房屋使用费，而非按合同约定的高租金标准支付。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要工具。当一方未按约定履行合同义务，导致另一方无法正常使用房屋时，承租人可以暂时停止支付租金，但这不等于可以免费使用房屋。

第二，违法履行状态下的租金标准如何确定。法院没有按合同约定的租金计算，而是参照市场租金标准，这体现了公平原则。合同约定过高时，法院可以根据实际情况调整。

第三，消防、供电等配套设施是商业房屋租赁的核心要素。出租人必须确保房屋符合安全使用条件，否则可能承担违约责任。

王德林律师提示：

签订商业房屋租赁合同前，务必核实房屋的消防验收、供电容量等关键条件是否达标。在文山地区，一些老旧商业楼的消防设施可能不完善，承租人应当要求出租人提供相关验收文件。如果出租人未按约定完成配套设施，导致无法正常经营，承租人应书面催告并保留证据，必要时可依法主张抗辩权或解除合同。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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