租赁合同履行中如何行使抗辩权和确定租金

租赁合同履行中如何行使抗辩权和确定租金

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了房屋租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年增长。宇航公司支付了部分定金和租金，并对商厦进行了装修。

但商厦开业后，消防部门检查发现该商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，不具备营业条件，责令停业整改。双方因此发生纠纷，宇航公司认为郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施，导致无法正常经营，拒绝支付剩余租金；郊区供销公司则主张宇航公司已开业，应按约定支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未按约定完成消防、供电等“后三通”工作，导致商厦被消防部门责令停业，无法正常经营，因此有权拒绝支付租金，并主张郊区供销公司违约。

郊区供销公司主张：宇航公司已实际开业并经营，消防问题部分由宇航公司装修引起，且双方在会议纪要中约定宇航公司自行承担消防后果，宇航公司应当按约定支付租金。

法院判决

法院经审理认为，双方租赁合同有效，但郊区供销公司未完成消防、供电等法定义务和约定义务，导致租赁物无法正常使用，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。同时，在合同违法履行期间，租金标准不能按原约定计算，应当根据实际使用情况和公平原则酌情确定。最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金，双方各自承担部分损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的权利。当一方未按约定履行义务（如未提供合格租赁物），另一方可以暂时拒绝履行自己的义务（如拒付租金），但必须及时通知对方，避免损失扩大。

第二，租赁合同履行过程中，如果租赁物存在违法状态（如未经消防验收），合同虽然有效，但租金标准不能简单按原约定执行。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，公平确定租金金额，避免一方因对方违约而获得不当利益。

第三，签订租赁合同时，出租方必须确保租赁物符合法定使用条件（如消防验收合格），否则可能面临承租方拒付租金、反索赔等风险。承租方在接收租赁物前也应当核实相关手续，避免因违法使用导致经营中断。

王德林律师提示：

遇到租赁合同纠纷，建议先梳理双方履行情况，明确自己是否已按约定履行义务，再判断对方是否存在违约。在文山地区，类似因消防、水电等配套设施未到位引发的租赁纠纷并不少见，建议当事人在签订合同时明确约定各项设施交付标准和违约责任，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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