土地转让合同无效后如何追回已付款项

土地转让合同无效后如何追回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江公司）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地，并支付了部分款项。后来，湛江公司发现对方并没有取得合法的土地使用权，土地也未办理出让手续，合同实际上无法履行。几年后，湛江公司起诉要求返还已支付的款项，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。

湛江公司不服，上诉至最高人民法院。最高院查明，该土地属于划拨土地，未缴纳土地出让金，转让方不具备转让资格。同时，湛江公司曾将部分土地转卖给第三方，相关合同已被另案认定无效。最终，最高院撤销一审判决，认定合同无效，并判令对方返还已付款项及利息。

争议焦点

湛江公司主张：对方没有土地使用权，合同应属无效，且自己一直在主张权利，没有超过诉讼时效。对方辩称：合同是真实意思表示，已经实际履行，且湛江公司多年未主张权利，已超过法定诉讼时效。

法院判决

最高人民法院判决：撤销一审判决；确认双方签订的土地转让协议无效；判令对方在判决生效后10日内返还湛江公司已支付的土地转让款及利息。法院认为，未取得土地使用权且未办理出让审批手续的转让合同无效，且湛江公司主张权利未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地转让合同的有效性取决于转让方是否取得合法土地使用权并完成出让手续。如果转让方不具备这些条件，合同很可能被认定为无效，受让方有权要求返还已付款项。

第二，诉讼时效从知道或应当知道权利被侵害时起算，并非简单从付款或签收收据时起算。本案中，湛江公司因另案纠纷持续主张权利，法院认定其未超过诉讼时效，这提醒当事人要保留好主张权利的证据。

第三，合同无效后，双方应返还因合同取得的财产。如果一方有过错，还需承担相应责任。本案中，转让方承担主要责任，受让方因未尽到审查义务也承担部分责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否取得合法土地使用权证以及是否完成出让审批手续。如果发现合同存在问题，应尽快通过书面方式主张权利，避免因时间拖延导致诉讼时效问题。在文山地区，因土地转让引发的纠纷较多，建议当事人在签订合同时咨询专业律师，避免不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市