房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，并与宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼租赁给宇航公司，租期较长，租金每年递增。宇航公司支付了部分租金后，商厦开始装修并准备开业。

然而，商厦开业前未通过消防验收，存在重大火险隐患。消防部门先后下达整改通知书，责令停业，并对双方进行了罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法合法经营，因此不应支付停业期间的租金，并反诉要求赔偿损失。

郊区供销公司认为：双方已签订租赁合同，商厦已交付使用，宇航公司应当按约支付租金，停业系宇航公司自身经营问题，与其无关。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方之间的房屋租赁合同有效，但履行过程中因消防验收未通过导致商厦处于违法经营状态。在此违法履行期间，房屋不具备合法使用条件，不能按原约定标准计算租金。法院酌情降低了停业期间的租金标准，驳回了宇航公司要求免除全部租金的主张。

律师分析

本案涉及两个重要法律问题：一是合同履行抗辩权的行使条件，即当一方未履行合同义务（如提供合法经营的房屋）时，另一方有权暂不履行自己的义务（如支付全额租金）；二是违法履行期间租金的认定标准，法院会综合考虑房屋实际使用情况、双方过错等因素，酌情调整租金金额。

需要特别注意的是，即使房屋存在违法隐患，承租人实际占用房屋的，仍需支付合理的使用费，不能以房屋不合法为由完全拒绝付款。同时，出租人也有义务确保交付的房屋符合法定经营条件。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同，尤其是用于经营的商业房屋，务必在合同中明确约定消防、水电等配套设施的责任方和完成时间。承租方在接收房屋前，应核实相关验收手续是否齐全。在文山地区，因消防问题导致租赁纠纷的案件并不少见，建议在签订合同前咨询专业律师，避免后续被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市